La valoración de superficie de terrazas es un aspecto técnico clave en los informes de tasación inmobiliaria. La forma en que se computan y valoran estos espacios exteriores influye directamente en el valor final del inmueble, en la concesión de hipotecas en España y en la percepción que entidades financieras tienen de la garantía. Por ello, es fundamental comprender cómo aplicar los factores correctores y qué criterios marca la normativa vigente.

Normativa y criterios aplicables

El marco normativo que regula la valoración de terrazas en España está principalmente recogido en la Orden ECO/805/2003. Dicha normativa indica que los espacios exteriores como terrazas cubiertas o terrazas descubiertas no deben incluirse de forma automática en la superficie útil o en la superficie construida del inmueble, sino que deben valorarse en función de su naturaleza, tamaño y relación con la superficie total de la vivienda.

Según la normativa, cuando los espacios exteriores representan más del 15 % de la superficie construida cerrada, deben valorarse por separado, aplicando un factor corrector al valor unitario por metro cuadrado. Este enfoque busca garantizar que la valoración de inmuebles sea objetiva y que el valor refleje adecuadamente el uso y aprovechamiento de cada parte del bien.

Superficie construida y superficie útil

La superficie construida se refiere a la totalidad del espacio construido, incluyendo elementos comunes como muros, patios, y zonas compartidas de toda la comunidad. La superficie útil comprende el espacio efectivamente habitable y excluye ciertos elementos estructurales. Las terrazas cubiertas suelen computarse al 50 % en la superficie construida si no superan el umbral del 15 %. En cambio, las terrazas cerradas por tres lados pueden llegar a computarse al 100 %.

Es importante destacar que la superficie de vivienda que figura en la nota simple no siempre refleja con exactitud la presencia o extensión de terrazas, lo que obliga al tasador a realizar una superficie comprobada durante la visita.

Cálculo y comprobación de superficies

Para calcular correctamente la incidencia de una terraza en el valor de tasación, el tasador debe seguir un proceso sistemático:

• Analizar la información legal disponible (nota simple, escritura de propiedad, planos catastrales).

• Medir físicamente la terraza para obtener una superficie comprobada precisa.

• Clasificar la terraza como cubierta o descubierta.

• Determinar si pertenece a toda la comunidad o es de uso privativo.

• Aplicar un factor corrector adecuado a su tipología y grado de integración con la vivienda.

Superficie total y factor corrector

La superficie total que se utiliza en la valoración de inmuebles integra tanto la superficie cerrada como los espacios exteriores ponderados. Cuando la terraza supera el 15 % de dicha superficie, la normativa exige aplicar un factor corrector inferior al valor unitario de la vivienda.

Por ejemplo, una terraza descubierta puede valorarse con un coeficiente de entre el 30 % y el 50 % del valor del metro cuadrado interior, dependiendo de factores como privacidad, orientación y calidad de acabados. Las terrazas cubiertas, por su parte, suelen computar inicialmente al 50 %, aunque este porcentaje puede ajustarse según su configuración arquitectónica.

Tipos de terrazas y efectos de tasación

La valoración varía en función del tipo de terraza:

• Terrazas descubiertas: aportan valor, pero suelen recibir un factor corrector más bajo, ya que están más expuestas a las inclemencias meteorológicas.

• Terrazas cubiertas: ofrecen un mayor grado de aprovechamiento, por lo que su ponderación en la valoración de terrazas es superior.

• Terrazas comunitarias de uso privativo: aunque pertenecen legalmente a la comunidad, su uso privativo justifica su inclusión en la valoración, siempre con el correspondiente ajuste.

Cada uno de estos casos genera distintos efectos de tasación, ya que incide en el cálculo final del valor del inmueble. Un espacio exterior bien diseñado y de calidad puede incrementar de manera significativa el atractivo de la vivienda y, por ende, su valoración.

Efectos de tasación sobre el valor del inmueble

La terraza puede influir en el valor del inmueble hasta en un 20 % o más, según su tipología y tamaño. Sin embargo, es importante recordar que la normativa impone límites: una terraza nunca debe generar un incremento desproporcionado respecto al valor de los espacios interiores. Además, factores como la ubicación dentro del edificio, la privacidad, el acceso y la orientación juegan un papel relevante.

Documentación necesaria

Para garantizar una valoración rigurosa, la sociedad de tasación requiere que el propietario aporte documentación precisa, que suele incluir:

• Nota simple actualizada.

• Escritura de compraventa.

• Planos oficiales y catastrales.

• Información adicional sobre posibles derechos de uso privativo.

Dicha información permite acreditar la legalidad y características de la terraza, aspectos imprescindibles para una valoración profesional.

Superficie comprobada vs metros construidos

El concepto de superficie comprobada es esencial, ya que permite al tasador verificar in situ los datos registrales y catastrales. Los metros construidos declarados oficialmente deben contrastarse con las mediciones reales, asegurando así la fiabilidad de la valoración.

En este proceso, resulta crucial distinguir entre metros cuadrados útiles, construidos y ponderados, respetando lo que marca la normativa. No hacerlo podría inducir a error en la concesión de hipotecas en España.

Influencia en hipotecas y entidades financieras

Las entidades financieras y el Banco de España examinan con detalle la estructura de la valoración, incluyendo el tratamiento de las terrazas. La correcta aplicación de los factores correctores y la diferenciación entre superficies es determinante para calcular la relación préstamo-valor (LTV) al momento de pedir una hipoteca.

Además, si en un futuro se plantea una venta o una refinanciación, contar con una valoración bien fundamentada evitará conflictos con las entidades financieras.

Recomendaciones técnicas para tasar terrazas

A la hora de valorar una terraza, es recomendable seguir estas pautas:

• Identificar correctamente los tipos de superficies.

• Aplicar el factor corrector adecuado.

• Documentar en el informe los criterios utilizados, en cumplimiento de la Orden ECO.

• Asegurar que la superficie total refleje la realidad física del inmueble.

• Consultar tanto la normativa vigente como los criterios de cada sociedad de tasación.

Ventajas de profesionalizar la valoración
Si desea obtener una valoración oficial que cumpla con todos los requisitos normativos, le recomendamos recurrir a expertos acreditados. En nuestra web tasacionpro.com puede contratar tasaciones inmobiliarias oficiales de confianza en cualquier provincia de España. Nuestro equipo garantiza que cada valoración de superficie de terrazas sea precisa, rigurosa y plenamente válida ante cualquier entidad financiera o registro.