En el ámbito inmobiliario, entender los distintos tipos de finalidad de tasación es esencial para garantizar que cada valoración responda adecuadamente a su propósito: ya sea una compraventa, una garantía hipotecaria, una herencia o una reclamación fiscal. Este artículo analiza con detalle las diferentes finalidades que puede tener una tasación, los inmuebles implicados (viviendas, locales, hoteles, garajes, terrenos…), la normativa aplicable y los métodos empleados según cada caso, conforme a los criterios establecidos por el Banco de España y la Orden ECO.

Finalidades principales de una tasación

📌 Finalidad hipotecaria

Cuando el fin es garantizar un crédito —hipotecario o prestado con garantía real— la tasación debe ajustarse a la Orden ECO 805/2003, siendo emitida por una sociedad homologada por el Banco de España. Es lo que se conoce como tasación ECO o tasación hipotecaria, obligatoria al solicitar un crédito hipotecario sobre una vivienda, local, garaje, terreno, etc. Su función es proteger a los inversores al establecer el valor hipotecario —una versión prudente del valor de mercado— del inmueble.

Mercado de compraventa

Aunque no es obligatoria para la compraventa, una tasación para este fin ayuda a fijar un precio justo ajustado al mercado. Estas tasaciones inmobiliarias de valor de mercado se usan en operaciones de compra venta, asegurando un precio realista basado en comparables.

Herencias, donaciones, separación y reparto de bienes

Para repartir bienes tras herencias, divorcios o donaciones, se recurre a una tasación homologada que refleje el valor real de los inmuebles involucrados. Facilita un reparto equitativo y transparente.

Fines fiscales e impuestos

Las tasaciones también se emplean para justificar valores ante la Administración Tributaria en procesos de reclamación o justificación de plusvalías, sucesiones, impuestos sobre el suelo o patrimonio.

Leasing y contabilidad financiera

Sirven para calcular el valor razonable de activos en entidades aseguradoras, fondos de pensiones o arrendamientos (leasing), conforme a normativa contable.

Tasaciones periciales y judiciales

En casos de litigios, tasaciones periciales conflictivas o discrepancias con la Administración, un informe independiente brinda respaldo técnico/legal.

Tipos de inmuebles tasados

Vivienda

La tasación puede ser para ejercicio hipotecario, compraventa, herencia, separación o reclamaciones fiscales.

Locales comerciales y naves industriales

Se requiere para compra venta de negocio, hipoteca, solicitud de licencia o apertura, y valoración como parte de una operación financiera.

Hoteles y otros inmuebles singulares

Aunque no mencionados en los tipos generales, se integran dentro de “otros inmuebles” al producir ingresos, lo que implica su valoración por métodos de actualización de rentas o comparables si se usa para hipoteca o inversión.

Garajes, plazas de aparcamiento

También valorados dentro de las tasaciones inmobiliarias, con uso independiente o asociado a una vivienda.

Terreno y fincas rústicas

Se valoran según su naturaleza: urbanos (comparables o residual) y rústicos (combinación de terreno e instalaciones), aplicando normativa ECO si hay finalidad financiera.

Normativa y principios aplicables

Orden ECO 805/2003

Publicada el 27 de marzo de 2003, regula las condiciones para tasaciones con finalidad financiera: hipotecaria, para fondos de pensiones, seguros e inversión colectiva.
Define principios como prudencia, finalidad, transparencia, proporcionalidad, sustitución y temporalidad, que deben guiar la tasación.

Principios técnicos

• Comparación: uso de al menos seis comparables recientes.

• Coste: cálculo del coste de reposición menos depreciación.

• Actualización de rentas: para inmuebles de alquiler.

• Residual: para terrenos edificables o en proyecto.

Supervisión y homologación

Solo las sociedades tasadoras autorizadas por el Banco de España pueden emitir tasaciones ECO. La supervisión incluye la visita física del tasador, validación interna y control por parte del Banco.

Metodologías según la finalidad

• Hipotecaria: aplican comparativo, coste, actualización y residual, eligiendo el menor valor (principio de prudencia).

• Mercado/libre: predominan los métodos comparativo y residual si procede.

• Reparto/Herencias: se emplean métodos comparativo y coste adaptados al contexto legal-fiscal.

• Contable y asegurador: valor razonable, aplicación contable y actualización según normativa financiera.

Procedimiento de una tasación

1. Solicitud: el cliente indica la finalidad (compra venta, hipoteca, herencia…).

2. Selección del tasador: debe estar habilitado, independiente y registrado.

3. Visita e inspección: medición, cotejo entre catastro, registro y realidad.

4. Colecta de información: registral, urbanística, cargas, comparación de mercado, rentas.

5. Aplicación de métodos según la finalidad y normativa ECO.

6. Elaboración del informe: estructura formal establecida por la Orden, detallando objetivo, metodología y valor final.

7. Validación interna y, para tasaciones económicas, control por el Banco.

Cada paso garantiza transparencia, rigor y validez legal para titular crediticio, comprador, heredero, tribunal o asesor contable.

¿Para qué sirve cada tipo de tasación?

Conclusión

El análisis de los tipos de finalidad tasación permite entender que cada objetivo, ya sea hipotecario, fiscal, contable, judicial o de mercado, condiciona profundamente la metodología utilizada, la normativa aplicable y el tipo de informe emitido. Conocer estas diferencias es clave para asegurar que la valoración sea plenamente válida para el fin perseguido y que los intereses de las partes implicadas queden debidamente protegidos. tipos de finalidad tasación.