Una tasación de vivienda con infracción urbanística es un proceso que requiere una especial atención a la normativa urbanística vigente y a la situación legal del inmueble. Este tipo de tasación no sólo influye en el valor de mercado del bien, sino también en su viabilidad como garantía hipotecaria o inversión patrimonial. Cuando un inmueble se encuentra fuera de ordenación o presenta una infracción urbanística, es imprescindible conocer las implicaciones legales, técnicas y de tasación que ello conlleva.

¿Qué es una infracción urbanística?

Definición y clasificación

Una infracción urbanística es cualquier actuación sobre un inmueble que infringe la normativa urbanística vigente. Estas infracciones pueden clasificarse en leves, graves o muy graves según la legislación autonómica correspondiente. Habitualmente, derivan de obras sin licencia, ampliaciones no declaradas o usos no permitidos por el planeamiento urbanístico.

Ejemplos frecuentes de infracciones urbanísticas

• Construcción de una vivienda sin licencia de obra.

• Ampliaciones no comunicadas al ayuntamiento.

• Usos incompatibles con la calificación del suelo.

• Parcelaciones ilegales.

La situación de fuera de ordenación: ¿qué significa?

¿Qué es un inmueble fuera de ordenación?

Un inmueble se considera fuera de ordenación cuando, debido a cambios en el planeamiento urbanístico vigente, su configuración ya no se ajusta a la normativa actual. Aunque legal en el momento de su construcción, con la aprobación de un nuevo plan urbanístico puede quedar en una situación irregular.

Diferencias entre estar fuera de ordenación e incurrir en infracción

Es fundamental distinguir entre estar fuera de ordenación (una situación sobrevenida) y haber cometido una infracción urbanística (una actuación ilegal). Aunque en ambos casos puede verse afectada la tasación, sus consecuencias jurídicas y administrativas son diferentes.

Cómo afecta la infracción urbanística a la tasación del inmueble

Valor de mercado reducido

La tasación de una vivienda fuera de ordenación o con infracción urbanística suele verse afectada negativamente. La imposibilidad de ampliar, reformar o legalizar ciertos elementos resta valor al inmueble.

Repercusiones sobre la garantía hipotecaria

Desde el punto de vista bancario, tasar una vivienda con infracción urbanística reduce la capacidad del bien para actuar como garantía hipotecaria. Muchas entidades financieras rechazan este tipo de inmuebles como respaldo de préstamos.

Limitaciones en el uso del inmueble

La existencia de infracciones urbanísticas puede limitar el uso de la vivienda o incluso derivar en órdenes de demolición. Esto influye directamente en la tasación.

Tasar una vivienda fuera de ordenación: aspectos clave

Necesidad de un análisis urbanístico detallado

Para tasar una vivienda fuera de ordenación, el técnico tasador debe realizar una revisión exhaustiva del planeamiento urbanístico vigente y del historial de licencias y obras del inmueble.

Comprobación de la situación registral y catastral

Es indispensable verificar si tal circunstancia consta registralmente, especialmente si se trata de una situación urbanística irregular no reconocida oficialmente.

Aplicación del principio de prudencia valorativa

En estos casos, se aplican criterios de prudencia en la valoración, descartando superficies no legales y ajustando el valor según los riesgos jurídicos existentes.

¿Es posible legalizar una vivienda fuera de ordenación?

Requisitos para la legalización

Legalizar una vivienda fuera de ordenación depende del grado de infracción y de las condiciones establecidas por la normativa urbanística. Generalmente se exige:

• Antigüedad de la construcción superior a los plazos de prescripción.

• Compatibilidad con el uso previsto en el planeamiento urbanístico.

• Ausencia de procedimiento sancionador en curso.

Alternativas a la legalización: la situación consolidada

En algunas comunidades autónomas se contempla la figura del “fuera de ordenación consolidado”, donde el inmueble, si bien no legal, puede mantenerse bajo ciertas condiciones sin incurrir en nueva infracción.

Normativa urbanística vigente aplicable

Planeamiento urbanístico y ordenación urbana

Todo inmueble debe analizarse en función del planeamiento urbanístico vigente. La ordenación urbana vigente determina el tipo de actuaciones que se pueden autorizar o regularizar.

Documentos clave

• Normativa urbanística del municipio.

• PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) o equivalente.

• Expedientes sancionadores o de disciplina urbanística.

La importancia de la inexistencia de infracción urbanística

Valor añadido en tasaciones

Si puede acreditarse la inexistencia de infracción urbanística, el inmueble gana valor en el mercado, mejora su posición frente a entidades financieras y se vuelve más atractivo para la compraventa.

Cómo demostrar la inexistencia

• Informes técnicos.

• Certificados municipales de legalidad.

• Revisión registral y catastral.

La eficiencia energética en inmuebles fuera de ordenación

Relevancia del certificado energético

Incluso cuando una vivienda se encuentra en situación de fuera de ordenación, el certificado de eficiencia energética sigue siendo obligatorio para su venta o alquiler.

Tasación y eficiencia

La eficiencia energética puede mejorar ligeramente la tasación de un inmueble en situación comprometida, aunque no compensa las implicaciones urbanísticas.

¿Se puede hipotecar una vivienda con infracción urbanística?

Requisitos de las entidades financieras

En general, los bancos requieren que la vivienda se encuentre legalmente construida, inscrita en el Registro de la Propiedad y libre de sanciones urbanísticas.

Posibles excepciones

En casos en los que la infracción esté prescrita, el inmueble esté fuera de ordenación consolidado y conste su situación registralmente, algunas entidades podrían admitir la vivienda como garantía hipotecaria, aunque aplicando reducciones de valor.

¿Quién puede realizar una tasación de este tipo?

Sociedades de tasación homologadas

La tasación debe ser realizada por una sociedad de tasación homologada inscrita en el Banco de España si se destina a fines hipotecarios.

Técnicos independientes para otros fines

En casos de compraventa, herencias o reclamaciones judiciales, también pueden intervenir arquitectos, arquitectos técnicos o ingenieros cualificados.

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Consejos finales antes de tasar una vivienda con infracción urbanística

• Consulte siempre la normativa urbanística vigente del municipio.

• Solicite un informe urbanístico o cédula urbanística.

• Acredite documentalmente la inexistencia de infracción si es posible.

• Valore la posibilidad de legalización o de declarar el inmueble fuera de ordenación.

• Confíe en profesionales especializados en inmuebles con complejidades legales.

La tasación vivienda con infracción urbanística es una labor técnica compleja que requiere experiencia, documentación exhaustiva y un conocimiento profundo del entorno legal y urbanístico en que se encuentra el inmueble. Ignorar esta situación puede derivar en valoraciones erróneas o en problemas posteriores en compraventa, financiación o herencias. En todo caso, siempre es recomendable contar con una empresa especializada como tasacionpro.com para garantizar una tasación rigurosa y ajustada a la realidad del inmueble.