a tasación espacios de uso privativo es una cuestión relevante en el ámbito de la valoración inmobiliaria, especialmente cuando se trata de propiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal. Estos espacios, aunque pertenecen a una unidad privativa, pueden generar dudas respecto a su consideración dentro de la superficie útil o construida, su relación con los elementos comunes, y su impacto en la valoración económica del inmueble.

En este artículo, exploraremos con detalle cómo se valora un espacio de uso privativo, qué aspectos deben considerar los profesionales del sector, y cómo influye esta tasación en operaciones de compra-venta, seguros, y valoraciones patrimoniales. Además, le informamos que en nuestra web tasacionpro.com puede contratar tasaciones inmobiliarias oficiales de confianza en cualquier provincia de España.

¿Qué son los espacios de uso privativo?

Los espacios de uso privativo son áreas que, aunque forman parte de los elementos comunes del edificio, han sido atribuidos en exclusiva al uso y disfrute de un propietario concreto. Ejemplos comunes incluyen patios, terrazas, jardines o azoteas que están asignados a una vivienda en concreto por medio del título constitutivo o acuerdo de la junta de propietarios.

Desde el punto de vista jurídico, estos espacios no constituyen propiedad exclusiva del titular de la vivienda, pero sí le otorgan un derecho exclusivo de uso. Esta diferencia tiene consecuencias importantes en la valoración de carteras, seguros, y el cálculo de metros útiles o superficie construida.

Diferencias entre superficie útil y construida

En tasación, es fundamental distinguir entre:

• Superficie útil: Corresponde a los metros cuadrados efectivamente utilizables dentro del inmueble, excluyendo muros, tabiques y zonas comunes. Es la que realmente percibe el usuario como aprovechable.

• Superficie construida sin partes comunes: Incluye la superficie útil más el grosor de los elementos estructurales verticales y tabiques internos.

• Superficie construida con comunes: Añade a la anterior un coeficiente proporcional de las zonas comunes del edificio, como escaleras, portales o ascensores.

La inclusión o exclusión de los espacios de uso privativo en estas superficies depende del criterio técnico del tasador teniendo en cuenta la normativa aplicable y los criterios del Banco de España.

¿Cómo se valoran los espacios de uso privativo?

La valoración de espacios de uso privativo depende de su naturaleza, ubicación y funcionalidad. Un tasador inmobiliario debe considerar lo siguiente:

1. Identificación catastral y registral: Verificar si el uso exclusivo consta en el título constitutivo y en la escritura de compraventa.

2. Superficie del espacio: Medición precisa de los metros cuadrados asignados en uso exclusivo.

3. Valoración proporcional: El valor de un espacio de uso privativo puede ser inferior al de la superficie interior construida, aplicando un factor corrector entre el 20% y el 50%, dependiendo de si es un patio, terraza o jardín.

4. Contribución al valor total: Aunque son zonas comunes en el título jurídico, influyen en la valoración inmobiliaria por su aportación al confort y funcionalidad de la vivienda.

Relevancia en la comunidad de propietarios

Desde el punto de vista de la comunidad de propietarios, estos espacios pueden generar situaciones de conflicto si no están correctamente delimitados o si se realizan obras sin consentimiento de la junta de propietarios. En algunos casos, su mantenimiento puede correr a cargo del titular del uso, pero esto debe estar claramente recogido en los estatutos.

Además, los seguros contratados por la comunidad o por los propietarios deben tener en cuenta estos espacios. Algunas entidades aseguradoras consideran las zonas de uso privativo como parte de los productos y servicios adicionales cubiertos por la póliza.

Bienes muebles y espacios de uso privativo

Si bien el artículo se centra en inmuebles, no podemos dejar de mencionar la interacción que puede darse con bienes muebles valoración. En determinados supuestos, como viviendas turísticas o inmuebles con mobiliario integrado, la tasación puede incluir también el valor de bienes muebles que se encuentren en espacios como terrazas o jardines.

No obstante, es importante distinguir entre la valoración de carteras inmobiliarias puras, donde los elementos muebles quedan excluidos, y aquellas valoraciones integrales que incluyen mobiliario, equipamientos u otras instalaciones desmontables.

Consideraciones normativas y técnicas

Los tasadores profesionales deben guiarse por la Orden ECO/805/2003 y sus actualizaciones, así como por las guías metodológicas aprobadas por sociedades de tasación homologadas. Estas normativas establecen criterios claros para la medición de:

• Superficie construida sin partes comunes

• Superficie construida con comunes

• Superficie útil

• Utilización de elementos estructurales verticales como parte de la superficie bruta

Asimismo, es vital contar con planos actualizados, documentación registral completa, y el consentimiento de toda la comunidad si el espacio ha sido modificado.

Casos frecuentes donde se solicita la tasación de espacios de uso privativo

• Compra-venta de inmuebles con terrazas o jardines asignados

• División horizontal de fincas

• Actualización del valor de inmuebles para seguros

• Procesos de herencia o liquidación de bienes gananciales

• Valoración patrimonial para instituciones públicas o privadas

En todos estos casos, la exactitud en la medición y valoración es crucial para evitar futuros litigios o infravaloraciones.

¿Sigues teniendo dudas?

Si aún sigues teniendo dudas sobre cómo valorar los espacios de uso privativo, lo mejor es acudir a un experto en tasaciones homologadas. Estos profesionales cuentan con los conocimientos técnicos y legales necesarios para evaluar correctamente estos espacios y emitir un informe oficial con plena validez ante notarios, administraciones públicas, entidades financieras o aseguradoras.

Recuerde que en nuestra web tasacionpro.com puede contratar tasaciones inmobiliarias oficiales de confianza en cualquier provincia de España.

Conclusión

La tasación espacios de uso privativo es un proceso que exige un conocimiento profundo de la normativa, la propiedad horizontal, y los criterios técnicos de medición y valoración. Estos espacios, aunque no sean privativos en sentido jurídico pleno, afectan directamente al valor de mercado de la vivienda y a su funcionalidad práctica.

Tanto si necesita realizar una valoración de carteras, como contratar seguros o preparar una operación de compra-venta, contar con un tasador teniendo en cuenta todas estas variables es esencial para garantizar una valoración justa, profesional y legalmente válida.