La tasación de vivienda deteriorada es un procedimiento esencial cuando se desea conocer el precio real de un inmueble que presenta deficiencias estructurales, funcionales o estéticas.

En estos casos, la valoración profesional cobra mayor importancia, ya que las condiciones del inmueble pueden influir significativamente en su valor de mercado. Ya sea para pedir una hipoteca, vender, o tomar decisiones patrimoniales, contar con un informe de tasación oficial es crucial.

En este artículo vamos a explorar cómo se realiza este proceso, qué documentación se requiere y cómo influye el estado de conservación en el valor de una propiedad.

¿Por qué es importante la tasación en una vivienda en mal estado?

Una vivienda deteriorada no puede valorarse igual que un inmueble en buen estado. Los elementos como humedades, instalaciones obsoletas, daños estructurales o falta de mantenimiento general afectan directamente al precio de venta. Por ello, solicitar una tasación inmobiliaria oficial permite establecer un valor ajustado a la realidad del mercado y al estado físico del inmueble.

Esta valoración no solo es útil para compradores y vendedores, sino también para procesos como herencias, divorcios, repartos de bienes o solicitudes de financiación ante entidades financieras. Además, en determinadas ocasiones, conocer el precio de una vivienda deteriorada puede ayudar a tomar decisiones sobre si resulta más conveniente rehabilitar o vender en el estado actual.

Aspectos clave que analiza el informe de tasación

El informe de tasación emitido por un técnico competente recoge numerosos aspectos, entre ellos:

• Estado de conservación del inmueble.

• Características constructivas y antigüedad.

• Referencia catastral y situación urbanística.

• Ubicación y entorno.

• Comparativa con precios de venta de inmuebles similares.

Una parte clave del proceso es la visita interior, donde el perito examina in situ el estado del inmueble, verifica la superficie útil real y toma nota de todos los desperfectos visibles que podrían afectar a su valor.

Cómo influye el estado físico en la valoración del inmueble

En la tasación de viviendas deterioradas, el estado físico del inmueble puede reducir significativamente su valor frente a otro de similares características en buen estado. Por ejemplo:

• Un baño o cocina antiguos disminuyen el valor.

• Grietas estructurales o humedad severa implican depreciaciones notables.

• La necesidad de reformas integrales resta atractivo para compradores o inversores.

A través de coeficientes correctores, la norma ECO y las tablas de depreciación, el técnico ajusta el valor del inmueble según su deterioro. Estos factores deben quedar claramente reflejados en el informe para tener validez ante terceros.

¿Qué documentación es necesaria para tasar una vivienda deteriorada?

Para realizar una tasación oficial, se necesita aportar cierta documentación básica. Entre los documentos más habituales se encuentran:

• Nota simple registral actualizada.

• Referencia catastral del inmueble.

• Escritura de propiedad o título de adquisición.

• Planos si existen.

• Información urbanística (licencia de obra si fue reformado).

Cuanto más completa sea la documentación, más precisa será la valoración y menos advertencias podrá contener el informe.

Factores del mercado que influyen en la tasación de una vivienda deteriorada

Además del estado del inmueble, la valoración de inmuebles también se ve condicionada por factores externos como la oferta y demanda en la zona, el precio de venta de otras viviendas similares o las condiciones generales del mercado inmobiliario. Por ello, el técnico compara el inmueble con otros disponibles en el entorno, considerando su ubicación, accesos, servicios y situación urbanística.

Incluso tratándose de viviendas en mal estado, es importante observar cómo se comporta el mercado local: en zonas con alta demanda, puede existir mayor margen de revalorización tras una reforma, mientras que en áreas deprimidas, la depreciación será mayor.

Normativa que regula la tasación oficial de viviendas

La tasación oficial en España está regulada por la Orden ECO 805/2003, que establece los criterios y métodos a seguir para valorar bienes inmuebles. Esta normativa es de obligado cumplimiento cuando la finalidad es hipotecaria, pero también se toma como referencia en muchos otros casos.

El cumplimiento de la norma garantiza que el informe elaborado será aceptado por bancos, tribunales y organismos públicos. También obliga a la sociedad de tasación a seguir una metodología objetiva y justificar el valor obtenido, especialmente en viviendas deterioradas donde existen múltiples variables.

Tasación hipotecaria: ¿puede obtenerse financiación con una vivienda deteriorada?

Una duda habitual es si se puede pedir una hipoteca con una vivienda deteriorada. La respuesta depende del grado de deterioro y del valor resultante de la tasación. Las entidades financieras suelen exigir que el inmueble cumpla condiciones mínimas de habitabilidad, por lo que si se detectan deficiencias graves, es posible que se exija una rehabilitación previa o que el valor de garantía sea muy bajo.

Sin embargo, si la tasación recoge que el inmueble tiene posibilidad de reforma y buena ubicación, algunas entidades pueden aceptar su financiación, aunque con mayores garantías o menor porcentaje sobre el valor tasado.

Coste de una tasación de vivienda deteriorada

En general, el precio de una tasación varía entre 250 y 400 euros, aunque en viviendas con especial complejidad, como las deterioradas, puede incrementarse. Esto se debe a la mayor dedicación del técnico, la necesidad de justificar el grado de depreciación y la elaboración de comparativas más detalladas.

El coste también puede variar según la ubicación, el tipo de inmueble y si se solicita una tasación para una finalidad oficial o simplemente orientativa. No obstante, siempre debe realizarse por una sociedad de tasación homologada si se pretende presentar ante bancos o en procesos legales.

Errores comunes al solicitar una tasación en viviendas deterioradas

1. No aportar toda la documentación necesaria. La falta de nota simple, planos o escrituras retrasa y limita la valoración.

2. Desconocer la normativa aplicable. Es clave saber si aplica la norma ECO y qué requisitos impone.

3. Confiar en estimaciones online. Las herramientas automáticas no consideran el deterioro real, lo que da lugar a precios alejados del valor real.

4. No realizar una visita interior. Sin visita técnica, la valoración será incompleta o muy limitada.

5. Solicitar la tasación sin una finalidad clara. Es importante definir si será para venta, herencia, divorcio o garantía hipotecaria, ya que puede cambiar el enfoque técnico.

Finalidades habituales de la tasación de viviendas deterioradas

Las viviendas en mal estado se tasan con diferentes objetivos, y cada uno requiere un enfoque específico:

• Compra venta: Fundamental para conocer el precio real del inmueble antes de negociar.

• Herencias y repartos de bienes: El estado físico puede ser motivo de conflictos entre herederos, por lo que una tasación objetiva es fundamental.

• Hipoteca o refinanciación: Aunque más complejo, es posible solicitar un crédito sobre el valor de la vivienda deteriorada si cumple condiciones mínimas.

• Litigios o procesos judiciales: Una valoración técnica puede aportar claridad en procesos contenciosos.

• Inversión y rehabilitación: Muchos inversores utilizan las tasaciones para calcular la viabilidad de reformas integrales.

¿Qué incluye una tasación profesional en viviendas deterioradas?

Una tasación inmobiliaria oficial incluirá, entre otros aspectos:

• Fotografías del inmueble, destacando el deterioro.

• Croquis de distribución y superficie útil real.

• Valor de mercado ajustado al estado de conservación.

• Comparación con inmuebles similares vendidos recientemente.

• Descripción técnica del grado de deterioro y sus causas.

• Posibles advertencias por deficiencias urbanísticas o registrales.

Todo esto se incluye en el informe de tasación, que sirve de respaldo ante administraciones, bancos y otras partes interesadas.

Conclusiones: cómo tomar decisiones basadas en una tasación fiable

Cuando se trata de inmuebles deteriorados, contar con una tasación rigurosa permite tomar decisiones con conocimiento de causa. Desde saber si conviene reformar o vender, hasta establecer el precio justo en el mercado actual, el informe técnico ofrece una visión completa y profesional.

No solo permite cumplir con requisitos legales y administrativos, sino también evitar conflictos y sorpresas posteriores. Por ello, lo más recomendable es acudir a una empresa especializada con experiencia en este tipo de inmuebles.

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Porque incluso en los inmuebles más deteriorados, el primer paso para tomar decisiones acertadas es contar con una buena tasación de vivienda deteriorada.