Qué mira un tasador en una tasación es una de las preguntas más comunes que se hacen quienes desean vender, comprar o solicitar un préstamo hipotecario.

Entender los factores que evalúa un profesional permite anticiparse al resultado del informe de tasación y actuar con criterio. En este artículo abordaremos todas las claves del proceso, desde los aspectos técnicos hasta el cumplimiento de la normativa ECO, con respuestas a las preguntas frecuentes y una guía detallada para saber qué elementos influyen realmente en la valoración final.

¿Qué aspectos generales tiene en cuenta un tasador?

El objetivo principal del tasador es determinar el valor real del inmueble en un momento dado, conforme al mercado y a la normativa ECO 805/2003. Para ello, se analiza:

• La ubicación geográfica (accesos, servicios, transporte público, zonas verdes).

• El estado de conservación del inmueble.

• Las características del edificio y de la vivienda.

• El régimen de protección urbanística o pública (si lo hubiera).

• Las condiciones del mercado de compra venta en la misma zona.

Estos aspectos son clave para valorar si la propiedad es adecuada como garantía hipotecaria y cumplen los criterios exigidos por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.

Características del edificio que influyen en la tasación

Una parte fundamental del análisis se centra en el edificio donde se ubica la vivienda. El tasador examinará:

• Antigüedad y tipo de construcción.

• Existencia y estado de zonas comunes como ascensores, escaleras, patios o garajes.

• Cumplimiento de las normativas urbanísticas.

• Posibles restricciones por protección urbanística o patrimonial.

En el caso de una vivienda interior, también se valoran aspectos como la ventilación, la luminosidad natural y la orientación.

¿Qué elementos se revisan dentro de la vivienda?

Cuando el técnico accede a la propiedad para realizar la tasación, realiza una revisión de los siguientes puntos:

• Superficie útil y construida (comprobadas con planos o nota simple).

• Número de habitaciones, baños y distribución.

• Estado de instalaciones (electricidad, fontanería, calefacción).

• Materiales de construcción y acabados.

• Nivel de conservación general.

• Posibles reformas recientes o mejoras.

En muchos casos, también se toman medidas exactas y fotografías que quedarán reflejadas en el informe de tasación oficial.

Cinco comprobaciones clave que no pueden faltar

1. Documentación legal: escritura, nota simple, referencia catastral.

2. Superficie real vs registral: deben coincidir o justificar la diferencia.

3. Limitaciones urbanísticas: como el régimen de protección o afectaciones por planeamiento.

4. Accesibilidad: existencia de ascensor, barreras arquitectónicas, etc.

5. Entorno urbano y servicios: comercios, colegios, conexión a transporte público.

Estas comprobaciones garantizan la validez y homologación de la tasación, sobre todo si es necesaria para un préstamo hipotecario.

¿Qué método es el más habitual para valorar una vivienda?

Dependiendo del tipo de inmueble y de su uso, el tasador aplicará diferentes metodologías. El método más habitual en inmuebles residenciales es el método de comparación, que consiste en comparar el inmueble tasado con otros similares que se hayan vendido recientemente en la misma zona.

Otros métodos posibles son:

• Método del coste.

• Método de capitalización de rentas (si está alquilado).

• Método residual (en solares o promociones).

La elección depende del uso del inmueble, su localización y su finalidad en la tasación.

¿Qué influencia tiene el entorno en la valoración?

El entorno tiene un peso notable en la valoración de inmuebles. Factores como las zonas verdes, los equipamientos públicos o la cercanía al transporte tienen un impacto directo en la tasación. En zonas con alta demanda y buena dotación de servicios, el valor tiende a ser más elevado.

También se tiene en cuenta la misma zona donde se encuentran otros inmuebles comparables, lo cual permite establecer un valor coherente y realista en función del mercado local.

Tasación para diferentes finalidades

No es lo mismo tasar para una compra venta que para un reparto de herencia, una disolución de condominio o una garantía de préstamo. En las tasaciones hipotecarias, por ejemplo, se exige el cumplimiento estricto de la orden ECO, la intervención de una sociedad de tasación registrada y la emisión de un informe oficial con validez de seis meses.

En una tasación privada, sin embargo, puede emplearse una valoración más sencilla o dirigida, en función del uso.

¿Cuánto cuesta una tasación oficial?

El precio de una tasación oficial depende de la tipología del inmueble, su tamaño y su localización. A modo orientativo:

• Viviendas: entre 250 € y 400 €.

• Locales comerciales: desde 300 €.

• Naves industriales: desde 400 €.

• Fincas rústicas o terrenos: desde 450 €.

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¿Cuánto tiempo es válido un informe de tasación?

Según la normativa vigente, un informe de tasación hipotecaria tiene una validez de seis meses desde su fecha de emisión. Pasado ese tiempo, debe renovarse si se quiere utilizar como garantía para un préstamo o en un procedimiento oficial.

¿Qué debe aportar el propietario?

Para que la valoración sea precisa, el propietario debe proporcionar ciertos documentos, entre ellos:

• Escritura de propiedad.

• Nota simple actualizada.

• Referencia catastral.

• Plano de la vivienda (si se dispone).

• Certificado energético (obligatorio para venta).

• En viviendas protegidas, certificado de régimen de protección.

Cuanto mayor sea la información facilitada, más fiable será el resultado y más ágil el proceso.

¿Quién puede realizar una tasación oficial?

Solo pueden emitir informes válidos ante bancos, juzgados o administraciones públicas los tasadores homologados que trabajen para una sociedad de tasación registrada en el Banco de España.

Los tasadores deben ser arquitectos, aparejadores o ingenieros con formación específica en valoración inmobiliaria. En el informe deben constar todos sus datos, número de registro, firma y fecha.

¿Qué ocurre si hay discrepancias con el valor de mercado?

En ocasiones, el valor de la tasación puede ser inferior al precio de venta pactado. Esto puede deberse a:

• Expectativas poco realistas del vendedor.

• Reformas no justificadas documentalmente.

• Valor inflado de mercado en zonas especulativas.

• Aplicación estricta de los criterios de la orden ECO.

Por ello, es recomendable revisar previamente la documentación y realizar un análisis previo con un técnico si hay dudas.

Conclusión

Como ha podido comprobar, qué mira un tasador en una tasación no es una cuestión sencilla ni aleatoria. El proceso responde a criterios técnicos, normativos y de mercado, y su correcta ejecución es fundamental tanto para quienes desean vender como para quienes pretenden comprar o solicitar financiación. Elegir a un profesional cualificado y aportar la documentación adecuada son pasos clave para obtener un resultado fiable y transparente. Por eso, si necesita un servicio con garantías, recuerde que en tasacionpro.com puede contratar tasaciones inmobiliarias oficiales de confianza en toda España. Así se asegurará un informe completo, válido y bien fundamentado sobre qué mira un tasador en una tasación.

Preguntas frecuentes sobre qué mira un tasador

¿Puedo acompañar al tasador durante su visita?
Sí, es habitual. Incluso es recomendable, ya que podrá resolver dudas y presentar documentación adicional.

¿La orientación de la vivienda afecta?
Sí. Una buena orientación (por ejemplo, sur o suroeste) puede incrementar el valor de la vivienda.

¿La eficiencia energética influye en la tasación?
De forma indirecta, sí. Aunque no tiene un peso numérico específico, una buena calificación energética suma valor percibido y futuro ahorro.

¿Y si la vivienda está alquilada?
Se tiene en cuenta si existe un contrato vigente, lo cual puede condicionar el uso o el rendimiento económico.

¿Puedo usar la tasación en varios bancos?
Sí, si ha sido realizada por una sociedad homologada y está dentro de los seis meses de validez.