La depreciación funcional es un factor determinante que puede reducir de manera significativa el valor que se asigna a un inmueble durante una tasación.
Esta pérdida que experimenta un bien inmobiliario no depende tanto del desgaste físico, sino de la defectuosa adaptación, diseño obsoleto o carencias en la eficiencia energética que afectan su utilidad actual y futura. Comprender cómo incide la depreciación funcional en el valor de tasación es esencial tanto para propietarios como para inversores y entidades financieras.
Qué es la depreciación funcional de un inmueble
Definición general
Se denomina depreciación funcional a la disminución del valor por obsolescencia, falta de adaptación al uso, distribución inadecuada o sistemas desactualizados
Relación con el VRB
Para calcularla, se resta del valor de reemplazamiento bruto (obra nueva) la pérdida ocasionada por la obsolescencia o deficiencias funcionales
Tipos de depreciación
Depreciación física
Es el desgaste tangible (grietas, envejecimiento de materiales), distinto de la funcional
Depreciación funcional
Incluye ajustes por distribución, diseño anticuado o instalaciones obsoletas
Obsolescencia funcional
Pérdidas por diseño o equipamientos desactualizados, por ejemplo, cocinas cerradas frente a concept open
Defectos en la distribución
Espacios mal aprovechados, relaciones disfuncionales entre estancias
Sistemas defectuosos
Fontanería, electricidad o climatización envejecida o ineficiente
Depreciación económica
Proviene de factores externos no contemplados aquí (localización, mercado).
Causas y factores que influyen
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Edad y estado de conservación: aunque influye la depreciación física, también desencadena funcional por obsolescencia
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Eficiencia energética: un inmueble sin aislamiento adecuado, ventanas modernas o sistemas eficientes sufre pérdidas funcionales ante la demanda actual por eficiencia energética.
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Obsolescencia por características funcionales: cambios en preferencias del mercado inmobiliario (como viviendas adaptadas a teletrabajo) pueden amplificar la depreciación funcional.
Cómo determinar la depreciación funcional
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Valor de reemplazamiento bruto (obra nueva) – VRB.
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Restar depreciación física y funcional (incluidos defectos de adaptación y obsolescencia).
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Existen métodos como Ross‑Heidecke o análisis basado en ajustes tipo “presupuesto de reparación”
Importancia para tasaciones inmobiliarias
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Impacta directamente en la valoración del inmueble, reduciendo el precio de mercado.
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Ayuda a justificar ajustes en el informe de tasación, especialmente cuando hay deficiencias funcionales o baja eficiencia energética.
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Es clave en valoraciones para entidades financieras y el mercado .
Tipos de depreciación funcional y su cuantificación
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Obsolescencia ante tecnología moderna: por ejemplo, cocinas sin certificación energética.
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Distribución ineficiente: espacios que afectan la habitabilidad o conectividad entre estancias.
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Sistemas anticuados: calefacción, aire acondicionado o fontanería ineficaces.
Estas pérdidas se cuantifican mediante análisis comparativo de mercado, tablas de depreciación estructurada o presupuestos correctivos.
Claves para mitigar la depreciación funcional
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Reformar cocinas y baños con criterios de eficiencia energética.
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Mejorar aislamiento térmico o instalar ventanas eficaces.
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Rediseñar la distribución para adaptarse a tendencias actuales (espacios abiertos, estancias polivalentes).
Conclusión
La depreciación funcional –la pérdida que experimenta el valor de un inmueble debido a su defectuosa adaptación o obsolescencia– es fundamental en tasaciones inmobiliarias modernas. Afecta la distribución, las instalaciones y la eficiencia energética, y debe cuantificarse correctamente para estimar el valor real del activo y asesorar bien al cliente.
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