La Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo, fue durante más de dos décadas la norma de referencia para regular los informes de tasación en España con fines hipotecarios, financieros y aseguradores. Sin embargo, la realidad inmobiliaria, las exigencias medioambientales y el avance de la digitalización han hecho necesaria una actualización. En este artículo encontrará un análisis detallado de las diferencias entre la nueva Orden ECM/599/2025 y la Orden ECO 805/2003, explicando cómo afecta a nivel técnico en un informe de tasación.
Con la publicación en el BOE de la Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, se introducen cambios técnicos significativos que afectan directamente a la estructura, el contenido y la forma en que deben elaborarse los informes de tasación.
Mayor detalle en la información técnica del inmueble
Uno de los principales cambios es la obligación de justificar con mayor precisión las superficies de los inmuebles.
Mientras que en la ECO 805/2003 bastaba con incluir la superficie construida y útil, ahora la nueva normativa exige:
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Indicar la fuente de medición (catastro, registro o medición directa).
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Aclarar discrepancias entre distintas fuentes.
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Reflejar en el informe las limitaciones físicas detectadas (por ejemplo, medianerías, servidumbres, retranqueos).
Esto aporta mayor fiabilidad al informe y evita interpretaciones ambiguas.
Transparencia reforzada en la exposición del informe
La ECO 805/2003 ya establecía una estructura mínima del informe. Sin embargo, con la ECM/599/2025 se añaden nuevas exigencias, como:
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Inclusión obligatoria de un índice al inicio del documento para facilitar la localización de apartados.
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Resumen ejecutivo con las conclusiones más relevantes de la tasación.
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Mayor claridad en los criterios empleados para la elección de testigos comparables en el método de comparación.
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Necesidad de justificar de forma expresa las correcciones aplicadas en cada método de valoración.
Incorporación de criterios medioambientales
La nueva normativa introduce de manera explícita la obligación de considerar aspectos medioambientales que influyan en el valor del inmueble.
Esto significa que los informes deben reflejar, entre otros:
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La calificación energética de la vivienda o edificio.
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La posible existencia de riesgos medioambientales en su entorno.
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El impacto de la eficiencia energética en la durabilidad y rentabilidad futura del inmueble.
Este cambio responde a la integración de políticas europeas de sostenibilidad en el mercado inmobiliario.
Digitalización y firma electrónica
Mientras que la ECO 805/2003 no regulaba expresamente el formato digital, la nueva Orden ECM/599/2025 exige:
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La posibilidad de generar informes en formato electrónico con plenas garantías jurídicas.
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La utilización de firma electrónica reconocida por parte del técnico responsable.
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La trazabilidad documental mediante sistemas digitales de control.
Esto permite agilizar los trámites, garantizar la autenticidad del informe y reducir el riesgo de manipulación.
Autorizaciones urbanísticas previas
Otro cambio técnico relevante es la incorporación de criterios específicos sobre las autorizaciones administrativas previas a las licencias urbanísticas.
El informe deberá reflejar si el inmueble dispone de dichas autorizaciones, y en caso afirmativo, se valorará conforme a lo autorizado, incluso si la licencia de obra aún no se ha emitido.
La ECO 805/2003 no contemplaba de manera tan detallada esta situación, lo que generaba incertidumbre en proyectos en curso.
Supervisión y control
La disposición final primera de la ECO 805/2003 ha sido modificada para reforzar la supervisión por parte de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.
Ahora se exige que los informes destinados a fines aseguradores, reaseguradores o de fondos de pensiones cumplan requisitos técnicos adicionales y estén sujetos a un mayor control administrativo.
Resumen de las principales diferencias
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ECO 805/2003: enfoque en criterios básicos de valoración, estructura mínima del informe y validez financiera.
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ECM/599/2025: aporta mayor precisión técnica, transparencia, sostenibilidad, digitalización y supervisión reforzada.
Comparativa técnica: ECO 805/2003 vs. ECM/599/2025
| Aspecto técnico | Orden ECO 805/2003 | Orden ECM/599/2025 (modificación) |
|---|---|---|
| Superficies y mediciones | Se incluían superficie construida y útil. | Obligación de justificar fuente de medición (catastro, registro, medición directa) y aclarar discrepancias. |
| Estructura del informe | Se establecía un esquema básico de apartados. | Debe incluir índice inicial, resumen ejecutivo y justificación detallada de métodos y correcciones. |
| Aspectos medioambientales | No se contemplaban de forma explícita. | Se incorporan factores como calificación energética, riesgos medioambientales y sostenibilidad. |
| Formato digital y firma | No regulado específicamente. | Informes en formato electrónico con firma digital reconocida y trazabilidad documental. |
| Autorizaciones urbanísticas previas | Mención genérica a licencias. | Se regulan autorizaciones previas y su impacto en la valoración del inmueble. |
| Supervisión administrativa | Competencia básica del Banco de España. | Refuerzo de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones para supervisión en aseguradoras y fondos. |
| Criterios de transparencia | Metodología descrita sin exigencias adicionales. | Mayor claridad: se debe justificar elección de testigos comparables y correcciones aplicadas. |
Conclusión
La Orden ECM/599/2025 supone un avance significativo respecto a la ECO 805/2003. Los informes de tasación no sólo deberán ser más detallados y transparentes, sino que también integrarán factores medioambientales y herramientas digitales que hasta ahora no tenían un papel regulado.
Para usted, como particular o como entidad que requiera una valoración, esto significa contar con informes más claros, fiables y adaptados a la realidad del mercado actual.
Y para los profesionales, supone el reto de actualizar procedimientos, invertir en digitalización y adaptarse a las nuevas exigencias normativas.
Si necesita una valoración con plena validez legal y adaptada a la normativa vigente, recuerde que sólo las tasaciones inmobiliarias realizadas por sociedades homologadas por el Banco de España ofrecen las garantías necesarias.
