La tasación con el método de comparación es uno de los procedimientos más utilizados en el ámbito de la valoración inmobiliaria, debido a su aplicabilidad directa al mercado inmobiliario.

Este método consiste en valorar un bien inmueble a partir de los precios observados en transacciones reales de otros inmuebles comparables.

A lo largo de este artículo, le explicaremos en detalle cómo se realiza una tasación utilizando el método de comparación, cuáles son sus fundamentos, en qué casos se aplica y por qué es esencial contar con una sociedad de tasación profesional y homologada.

¿Qué es el método de comparación en tasación?

El método de comparación es un método de valoración que toma como referencia operaciones recientes de compraventa de inmuebles similares al que se desea valorar. Es decir, se parte de precios reales del mercado para estimar el valor de un bien concreto.

Su fundamento radica en el principio de sustitución: un comprador racional no pagaría más por un inmueble que lo que costaría adquirir uno similar con las mismas características.

Este procedimiento es especialmente útil cuando se desea realizar una tasación inmobiliaria de un bien ubicado en una zona con un volumen de compraventas suficiente para permitir comparaciones significativas.

Aplicación del método de comparación

La aplicación del método de comparación exige cumplir una serie de pasos rigurosos y técnicos:

1. Selección de inmuebles comparables

Se eligen inmuebles que hayan sido objeto de transacción recientemente y que presenten similitudes relevantes en cuanto a:

• Ubicación

• Superficie construida

• Antigüedad

• Estado de conservación

• Distribución

• Elementos constructivos

• Equipamientos y servicios cercanos

Cuanto más similares sean los inmuebles seleccionados, mayor será la precisión del valor estimado.

2. Obtención de precios del mercado

Se recurre a bases de datos actualizadas provenientes de registros oficiales, portales inmobiliarios, notarías, catastros, e incluso datos propios de la sociedad de tasación. Esta información permite conocer los valores reales de compraventa de los inmuebles elegidos.

3. Cálculo y aplicación de coeficientes de homogeneización

Cada inmueble comparable puede diferir en aspectos puntuales respecto al bien objeto de valoración. Para ajustar estas diferencias se aplican coeficientes de homogeneización, que permiten igualar las condiciones de comparación.

¿Cómo se calculan los coeficientes de homogeneización?

Los coeficientes de homogeneización se calculan según variaciones porcentuales en aspectos como:

• Antigüedad del inmueble

• Estado de conservación

• Orientación

• Planta en el edificio

• Número de baños o habitaciones

• Zonas comunes (piscina, ascensor, jardín, etc.)

Por ejemplo, si un inmueble comparable tiene ascensor y el objeto de tasación no lo tiene, se aplicará un coeficiente negativo.

4. Estimación del valor final

Una vez homogeneizados todos los datos, se realiza un promedio ponderado de los valores ajustados. Este resultado constituye el valor final estimado mediante el método de comparación en tasación.

¿Cuándo se utiliza el método de comparación?

El método de comparación se utiliza habitualmente en:

• Tasaciones inmobiliarias urbanas (viviendas, locales comerciales, oficinas)

• Valoración de bienes inmuebles con alta liquidez en el mercado

• Procesos hipotecarios

• Compra-venta de inmuebles

• Tasación pericial contradictoria

• Pericial contradictoria tasación frente a discrepancias con la Administración Tributaria

• Divisiones hereditarias y liquidaciones de bienes

Hipótesis de edificio terminado

En ciertas ocasiones, se aplica este método en base a la hipótesis de edificio terminado, es decir, valorando como si el inmueble ya estuviera completamente construido o rehabilitado, incluso si todavía está en fase de proyecto. Esto permite anticipar el valor de venta al finalizar la obra.

Método de comparación vs. otros métodos de valoración

Aunque el método de comparación es el más habitual en mercados activos, existen otros enfoques que pueden ser más adecuados en diferentes contextos:

En tasacionpro.com, nuestros técnicos homologados determinan el método más adecuado para cada caso específico. Cuando la información del mercado lo permite, utilizar el método de comparación garantiza resultados ajustados a la realidad.

Tasaciones inmobiliarias profesionales en toda España

En tasacionpro.com realizamos tasaciones inmobiliarias en todas las provincias de España, siempre adaptándonos a la normativa vigente y aplicando las técnicas más avanzadas de valoración.

Nuestros informes están elaborados conforme a los criterios establecidos por la Orden ECO/805/2003, cumpliendo con las exigencias de:

• Entidades financieras

• Procedimientos judiciales

• Herencias y divisiones patrimoniales

• Administraciones públicas

Además, contamos con peritos expertos en tasación pericial contradictoria, para ayudarle en procedimientos ante Hacienda cuando no está de acuerdo con el valor asignado a su inmueble.

Ventajas de utilizar el método de comparación

• Transparencia: se basa en datos reales del mercado.

• Fiabilidad: refleja el comportamiento actual de los compradores.

• Rápida aplicación: en zonas con suficiente número de operaciones.

• Adaptabilidad: aplicable a múltiples tipos de inmuebles.

Gracias a estas ventajas, la tasación inmobiliaria utilizando el método de comparación es ampliamente aceptada tanto por profesionales como por organismos oficiales.

Limitaciones del método de comparación

Sin embargo, existen casos en los que este método puede no ser viable:

• Mercados poco activos

• Inmuebles únicos o con características muy particulares

• Falta de información verificada sobre precios de venta

En estas situaciones, se recurre a otros métodos, como el método del coste, que valora el inmueble en función del coste de ejecución material y el coste de construcción por contrata, añadiendo los gastos necesarios y deduciendo la depreciación física y funcional.

Conclusión

La tasación método de comparación es una herramienta fundamental en la valoración de bienes inmuebles, especialmente cuando existe suficiente información del mercado para hacer comparaciones reales. Gracias a su objetividad y a la aplicación de coeficientes de homogeneización, ofrece un valor ajustado a las condiciones actuales del sector inmobiliario.

En Tasacionpro.com, realizamos tasaciones inmobiliarias rigurosas y adaptadas a cada cliente, tanto para viviendas como para fincas rústicas u otros activos. Si desea una valoración precisa, profesional y homologada, estamos a su disposición en toda España. No dude en contactarnos para solicitar su presupuesto sin compromiso.

Y recuerde: la tasación método de comparación sigue siendo uno de los métodos más fiables para estimar el valor real de su propiedad.