La tasación de vivienda que excede edificabilidad es un proceso complejo que requiere una atención meticulosa a diversos factores técnicos y legales. Este tipo de tasación es especialmente relevante cuando la superficie construida de una propiedad supera los límites establecidos por la normativa urbanística o cuando existen discrepancias entre la superficie registrada y la real. En estos casos, es fundamental contar con una sociedad de tasación homologada que garantice una valoración precisa y conforme a la normativa vigente.
¿Qué implica un exceso de edificabilidad?
El exceso de edificabilidad se produce cuando la superficie construida de una vivienda supera los límites permitidos por la normativa urbanística aplicable. Este exceso puede deberse a ampliaciones no autorizadas, errores en la medición o construcciones realizadas sin los permisos correspondientes. En la tasación de inmuebles, este factor puede afectar significativamente el valor de la propiedad y su viabilidad legal.
Importancia de la superficie construida y superficie comprobada
La superficie construida es un elemento clave en la tasación de una vivienda. Sin embargo, muchas veces sucede que la superficie registrada en el Catastro o en el Registro de la Propiedad no coincide con la superficie comprobada durante la inspección física del inmueble. Estas discrepancias pueden deberse a ampliaciones no registradas o a errores en la documentación original.
La Orden ECO/805/2003 establece que, en caso de discrepancias, se debe tomar como referencia la superficie comprobada por el tasador durante su visita al inmueble. Esto garantiza una valoración más precisa y ajustada a la realidad del inmueble.
Procedimientos para regularizar el exceso de edificabilidad
Declaración de obra antigua
En casos donde las ampliaciones o construcciones adicionales se realizaron hace muchos años y no están registradas, es posible realizar una declaración de obra antigua. Este proceso implica la presentación de documentación que acredite la antigüedad de la construcción, como fotografías, recibos de servicios o testimonios. Una vez aceptada, se puede proceder a inscribir el cambio registralmente y habrá que realizar los ajustes necesarios en el Registro de la Propiedad.
Proyecto de declaración de obra
Cuando se trata de construcciones más recientes o de mayor envergadura, es necesario presentar un proyecto de declaración de obra. Este documento, elaborado por un técnico competente, detalla las características de la construcción y su cumplimiento con la normativa urbanística. Una vez aprobado, se puede proceder a inscribir el final de obra en el Registro de la Propiedad.
División horizontal
En edificaciones que albergan varias viviendas, como bloques de apartamentos, es común realizar una división horizontal. Este proceso implica la individualización registral de cada unidad, asignándoles una cuota de participación en los elementos comunes. Es fundamental que la superficie de cada unidad esté correctamente registrada para evitar futuros problemas legales o fiscales.
Implicaciones fiscales y legales
Regularizar el exceso de edificabilidad puede tener implicaciones fiscales, como el pago del impuesto de transmisiones patrimoniales o del impuesto de actos jurídicos documentados. Además, es esencial asegurarse de que todas las modificaciones estén debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad para evitar problemas en futuras transacciones o en la solicitud de financiación.
Tasación hipotecaria y sociedades de tasación homologadas
Para obtener una tasación hipotecaria válida, es imprescindible contar con una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Estas entidades garantizan que la valoración se realiza conforme a la normativa vigente y con criterios objetivos. En tasacionpro.com, realizamos tasaciones inmobiliarias en todas las provincias de España, ofreciendo un servicio profesional y adaptado a las necesidades de cada cliente.
Conclusión
La tasación de una vivienda que excede la edificabilidad es un proceso que requiere un análisis detallado y la intervención de profesionales cualificados. Es fundamental identificar y regularizar cualquier exceso de superficie construida para garantizar la legalidad de la propiedad y su correcta valoración. Contar con una sociedad de tasación homologada y seguir los procedimientos establecidos por la normativa vigente son pasos esenciales para lograr una tasación precisa y conforme a la ley.
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