Una tasación de vivienda fuera de ordenación es un proceso complejo que requiere una especial atención a las características urbanísticas del inmueble. Este tipo de situación, que afecta tanto a la viabilidad de uso como a su valoración, se presenta cuando un inmueble no cumple con el planeamiento urbanístico vigente, ya sea por haberse construido sin licencia o por haber perdido su adecuación tras una modificación normativa. A pesar de ello, existen ciertos supuestos en los que se permite su uso y conservación. Este artículo analiza en profundidad cómo influye estar en situación de fuera de ordenación en la tasación, qué factores se deben considerar y qué documentos resultan esenciales para una correcta valoración.
En tasacionpro.com realizamos tasaciones inmobiliarias en todas las provincias de España, incluyendo inmuebles que se encuentran en situación de fuera de ordenación urbana.
¿Qué significa que una vivienda esté fuera de ordenación?
Definición de fuera de ordenación
Se considera que una vivienda está fuera de ordenación cuando no cumple con los parámetros del planeamiento urbanístico vigente, bien por una construcción realizada sin la correspondiente licencia, o bien porque tras una modificación normativa el inmueble queda desajustado a la nueva ordenación urbana.
Este tipo de situación no implica necesariamente la demolición del inmueble, pero sí restringe las obras que se pueden autorizar, limitándolas a aquellas de mera conservación, mantenimiento o salubridad.
Situación de fuera de ordenación y su constancia registral
Es posible que tal circunstancia conste registralmente en el Registro de la Propiedad, lo cual tiene implicaciones importantes para el comprador, la financiación hipotecaria y la tasación. Aunque no siempre aparece inscrita, su existencia debe ser contrastada con informes de situación urbanística y nota simple.
Causas por las que un inmueble puede estar fuera de ordenación
Modificación del planeamiento urbanístico
El planeamiento urbanístico se actualiza periódicamente. Inmuebles que fueron legales en su momento pueden quedar en situación de fuera de ordenación si no se adaptan a los nuevos requisitos. Este fenómeno es especialmente habitual en suelos urbanos donde se han modificado alineaciones, alturas o usos del suelo.
Infracción urbanística
Otra causa común es la infracción urbanística, que ocurre cuando se construye sin licencia o se realizan ampliaciones ilegales. Estas actuaciones pueden derivar en una vivienda fuera de ordenación, incluso con sanciones administrativas.
¿Cómo afecta estar fuera de ordenación a la tasación?
Impacto en la garantía hipotecaria
Uno de los mayores retos al tasar una vivienda fuera de ordenación es su influencia en la garantía hipotecaria. Las entidades financieras son cautelosas al conceder préstamos sobre inmuebles con irregularidades urbanísticas, dado el riesgo de pérdida de valor o incluso demolición.
En muchos casos, una vivienda fuera del marco legal urbanístico solo es aceptada como garantía si se acredita que no está sujeta a expediente sancionador ni a medidas de demolición, y que puede realizar al menos obras de conservación.
Reducción del valor de tasación
El valor de tasación de una vivienda fuera de ordenación suele ser inferior al de un inmueble en situación regular. El tasador debe considerar no solo la localización, superficie y estado, sino también su situación urbanística y la posibilidad o no de realizar obras o vender el inmueble.
Documentación necesaria para tasar un inmueble fuera de ordenación
Informe de situación urbanística
Antes de iniciar la valoración, es imprescindible solicitar un informe de situación urbanística al ayuntamiento correspondiente. Este documento indica si el inmueble está en situación legal, legalizable o en régimen de fuera de ordenación.
Nota simple y referencia catastral
La nota simple del Registro de la Propiedad debe ser actualizada y complementada con la referencia catastral. Así se contrasta la información registral y catastral del inmueble, identificando discrepancias y posibles irregularidades.
Certificado de eficiencia energética
Aunque el inmueble esté en situación irregular, sigue siendo obligatorio aportar el certificado de eficiencia energética para tasaciones o compraventas, según lo exige la normativa vigente.
Obras que se pueden realizar en inmuebles fuera de ordenación
Obras de mera conservación
Una vivienda fuera de ordenación solo puede ejecutar obras de mera conservación, es decir, aquellas necesarias para garantizar la salubridad, seguridad y habitabilidad del inmueble, pero sin alterar su volumen o estructura.
No se admiten ampliaciones ni reformas estructurales
Quedan excluidas las obras de mejora, ampliación o rehabilitación integral, ya que podrían considerarse como intento de legalización encubierta, lo que infringe la normativa urbanística vigente.
¿Se puede vender o heredar una vivienda fuera de ordenación?
Transmisiones permitidas
La venta o herencia de un inmueble fuera de ordenación es posible legalmente, pero debe informarse expresamente al comprador o heredero de su condición urbanística. Es recomendable que tal circunstancia conste registralmente o se incluya en el contrato de compraventa.
Dificultades de financiación
Uno de los mayores obstáculos en este tipo de operaciones es la negativa de los bancos a conceder financiación hipotecaria. La tasación será determinante, y solo una sociedad de tasación homologada puede emitir un informe con validez bancaria.
¿Cómo se valora una vivienda fuera de ordenación?
Aplicación de metodologías especiales
Para tasar una vivienda fuera de ordenación, los técnicos utilizan metodologías ajustadas al contexto legal. Aunque se emplee el método de comparación, los testigos deben ser también inmuebles con situaciones similares, o se aplicarán coeficientes de ajuste por riesgo urbanístico.
Coeficientes de depreciación
La situación de fuera de legalidad urbanística implica la aplicación de coeficientes de depreciación en la valoración. Esto refleja las limitaciones de uso, el riesgo legal y la falta de liquidez en el mercado.
Normativa urbanística y jurisprudencia aplicable
Legislación estatal y autonómica
Cada comunidad autónoma cuenta con su propia normativa urbanística vigente, aunque existen principios comunes regulados en la legislación estatal, como el Texto Refundido de la Ley de Suelo.
Jurisprudencia del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo ha confirmado en diversas sentencias que los inmuebles fuera de ordenación tienen limitaciones de uso, pero siguen siendo susceptibles de transmisión y conservación, lo que legitima su valoración en tasaciones.
Consideraciones del tasador y recomendaciones al propietario
Informe técnico completo
El tasador debe emitir un informe completo, indicando claramente la condición del inmueble como fuera de ordenación, los límites que esto supone, y justificando el valor asignado con base en documentación oficial.
Recomendaciones al propietario
Si usted es propietario de una vivienda en esta situación, le recomendamos:
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Solicitar una consulta urbanística a su Ayuntamiento.
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Obtener toda la documentación técnica y registral actualizada.
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Consultar con una sociedad de tasación homologada como Tasacionpro.com.
¿Es legal vivir en una vivienda fuera de ordenación?
Habitabilidad y uso actual
Vivir en un inmueble fuera de ordenación es legal siempre que el uso no haya sido prohibido expresamente. Sin embargo, no se puede legalizar el inmueble por el simple paso del tiempo.
Licencias que no se pueden obtener
La licencia de primera ocupación, la de actividad o licencia de apertura no pueden obtenerse si el inmueble está declarado fuera de ordenación, salvo que se produzca una modificación del planeamiento que permita su regularización.
¿Cuándo conviene realizar una tasación en esta situación?
En operaciones de compraventa
Es clave realizar una tasación vivienda fuera de ordenación antes de vender, comprar o heredar el inmueble, para conocer su valor real en el mercado.
En herencias o disoluciones de condominio
También resulta imprescindible en procesos sucesorios o separaciones de bienes, donde debe asignarse un valor justo incluso a bienes en situación irregular.
Conclusión
La tasación vivienda fuera de ordenación requiere experiencia técnica, conocimiento normativo y especial sensibilidad urbanística. Si bien estos inmuebles presentan limitaciones, pueden seguir teniendo valor de mercado bajo determinadas condiciones. Para evitar sorpresas, es imprescindible contar con una sociedad de tasación homologada y con conocimiento específico en situaciones urbanísticas complejas.
En Tasacionpro.com realizamos tasaciones inmobiliarias en todas las provincias de España, incluyendo casos de inmuebles fuera de ordenación. Consúltenos sin compromiso.
La correcta valoración en una tasación vivienda fuera de ordenación puede marcar la diferencia entre una operación viable o un problema legal futuro.
