La tasación de vivienda ocupada se ha convertido en una necesidad cada vez más frecuente dentro del mercado inmobiliario español. Este tipo de tasación plantea desafíos especiales tanto para las sociedades de tasación como para los propietarios, especialmente si se trata de una vivienda con okupas, de un inmueble con arrendamientos vigentes o de situaciones jurídicas complejas. Entender cómo valorar una vivienda en estas circunstancias es esencial para realizar operaciones de compraventa, financiación o reclamaciones legales.

¿Qué implica la tasación de una vivienda ocupada?

Una tasación en estas condiciones no solo considera el valor físico del inmueble, sino también aspectos jurídicos y económicos asociados a su ocupación. Teniendo en cuenta que la ocupación puede limitar el uso del bien y afectar su libre disponibilidad, es necesario revelar factores acerca del inmueble que condicionen su valor final.

Tipos de ocupación más comunes

• Viviendas con okupas ilegales.

• Inmuebles con contratos de arrendamiento vigentes (protegidos por la LAU).

• Viviendas en usufructo o con derechos reales limitativos.

Factores que afectan la tasación de una vivienda ocupada

Limitaciones de uso y disponibilidad

Cuando una propiedad está ocupada sin consentimiento, su valor puede reducirse significativamente, ya que el comprador potencial asumiría el riesgo y los costes legales de su desalojo. Esto es crucial al tasar una vivienda con okupas o con arrendatarios difíciles de desalojar según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Estado físico no comprobable

En muchos casos, la sociedad de tasación no puede acceder al interior del inmueble. Esto obliga al perito a basarse en comparables del entorno, planos registrales o información catastral, introduciendo márgenes de incertidumbre.

Rentabilidad limitada

Si la vivienda está ocupada, no puede ponerse en el mercado libremente. Esta limitación reduce su rendimiento económico potencial, afectando el valor de mercado.

¿Cómo actúa una sociedad de tasación homologada?

Una sociedad de tasación homologada, inscrita en el Banco de España, debe seguir criterios normativos para emitir una tasación hipotecaria válida. Ante una vivienda ocupada, la empresa debe incluir una nota aclaratoria sobre la situación de ocupación en el informe, especificando:

• Tipo de ocupación (legal o ilegal).

• Posibilidad de acceso al inmueble.

• Limitaciones a la libre disposición del inmueble.

• Impacto sobre el valor.

Además, se debe respetar la normativa ECO/805/2003, incluyendo el principio de prudencia y la máxima transparencia en la información adicional aportada.

Tasación online vs. visita presencial en inmuebles ocupados

¿Es posible tasar online una vivienda ocupada?

Aunque los portales de tasación online permiten estimar un valor orientativo, cuando el inmueble está ocupado, estos sistemas automáticos son insuficientes. La ocupación introduce demasiadas variables jurídicas y de acceso que requieren análisis profesional in situ.

La visita presencial y sus dificultades

Cuando el inmueble está ocupado, el tasador puede verse impedido de acceder. Esto afecta directamente a su capacidad de verificar:

• Estado de conservación.

• Distribución interior.

• Posibles daños o reformas no registradas.

En estos casos, la identificación del inmueble consiste en contrastar información documental con el entorno, planos y bases catastrales.

¿Qué comprobaciones debe hacer el tasador?

Para llevar a cabo una tasación adecuada, el perito debe cumplir al menos cinco comprobaciones esenciales:

1. Comprobar la titularidad registral del inmueble.

2. Consultar el Catastro para contrastar superficies y linderos.

3. Evaluar el estado de ocupación: mediante observación, entrevistas o notas registrales.

4. Estudiar los arrendamientos existentes, si los hay.

5. Analizar el mercado inmobiliario de la zona para establecer comparables ajustados.

Impacto de la ocupación en la venta del inmueble

Reducción del valor de mercado

Una vivienda con okupas puede perder entre un 30 % y un 60 % de su valor de mercado, dependiendo de la ubicación, el perfil del ocupante y la dificultad legal para el desalojo.

Interés de compradores inversores

En algunos casos, el inmueble puede resultar atractivo para fondos o inversores que asumen el riesgo legal a cambio de un precio bajo. No obstante, si su finalidad es hipotecaria, será mucho más difícil obtener financiación con un informe de tasación que refleje ocupación.

Aspectos legales vinculados a la tasación de vivienda ocupada

Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)

La LAU otorga algún tipo de protección al inquilino, incluso en casos en que finaliza el contrato. Si el inmueble está arrendado conforme a esta ley, el tasador debe considerar que no podrá disponer libremente del bien hasta que se extinga el arrendamiento.

Derechos de los ocupantes

En ocasiones, los derechos de los ocupantes pueden estar inscritos en el Registro, como usufructos, servidumbres u ocupaciones legales. Estos derechos deben ser tenidos en cuenta al valorar.

Revelar factores acerca del inmueble

Toda sociedad de tasación homologada está obligada a revelar en el informe los factores que afecten el valor del inmueble, incluyendo ocupaciones, litigios en curso o irregularidades urbanísticas.

El papel del mercado inmobiliario

El mercado inmobiliario es el entorno sobre el que se ajustan las valoraciones. Si en la zona existe alta demanda y poca oferta, incluso un inmueble ocupado puede tener valor, aunque se aplique un fuerte descuento.

Comparables ajustados

Se deben buscar propiedades similares con condiciones equivalentes: mismas características físicas, situación jurídica, y grado de ocupación o limitación de uso.

¿Qué métodos utiliza la sociedad de tasación?

El método más frecuente es el método de comparación, ajustado por:

• Coeficientes correctores por ocupación.

• Reducciones por imposibilidad de inspección interior.

• Aplicación de rentabilidades estimadas si hay arrendamientos.

También puede aplicarse el método de capitalización de rentas, si el inmueble está arrendado y se conoce la renta anual. En este caso, se tasa en función del retorno esperado.

Consejos antes de solicitar una tasación de inmueble ocupado

1. Reúna toda la documentación: escritura, nota registral, contrato de arrendamiento (si lo hay), referencia catastral.

2. Indique al tasador la situación exacta de ocupación: legal, ilegal, arrendatarios, usufructo, etc.

3. Permita el mayor acceso posible al inmueble.

4. Solicite el informe completo, incluyendo observaciones del técnico.

5. Elija una sociedad de tasación homologada, con experiencia en casos complejos.

Finalidades de tasación de vivienda ocupada

La tasación de una vivienda ocupada se utiliza en distintos procedimientos donde resulta imprescindible determinar el valor real del inmueble teniendo en cuenta su situación de ocupación, especialmente en ámbitos legales, fiscales y financieros:

• Herencias y sucesiones: necesaria para fijar el valor del inmueble a efectos de reparto entre herederos o liquidación fiscal, mediante una tasación para herencia.

• Divorcios y separaciones: fundamental para una valoración objetiva del inmueble en procesos de divorcio o separación, especialmente en la liquidación de gananciales o extinción de condominio. Puede conocer más información sobre tasación para divorcio aquí.

• Plusvalía municipal: utilizada para defender el valor real frente al ayuntamiento mediante una tasación para reclamar la plusvalía municipal.

• Valor catastral: permite justificar un valor inferior al asignado por la Administración a través de una tasación para impugnar el valor catastral.

• Operaciones hipotecarias: requerida por entidades financieras cuando se solicita financiación, mediante una tasación hipotecaria.

• Comprobaciones de valores tributarios: empleada para acreditar el valor correcto del inmueble ante la Administración Tributaria mediante una tasación para Hacienda.

• Aplazamientos y garantías patrimoniales: exigida por la Administración en determinados procedimientos mediante una tasación para la Seguridad Social.

• Impuesto sobre Sucesiones: clave cuando existe discrepancia con el valor fiscal asignado, utilizando una tasación pericial para sucesiones.

¿Dónde contratar una tasación de vivienda ocupada en España?

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Conclusión

La tasación de vivienda ocupada requiere un enfoque especializado, basado en el conocimiento jurídico, la prudencia técnica y la experiencia en valoraciones complejas. Solo una sociedad de tasación homologada puede emitir informes válidos ante el Banco de España, reflejando con rigor la situación real del inmueble. Por ello, siempre recomendamos acudir a profesionales con garantías y cobertura nacional como en tasacionpro.com, donde puede contratar tasaciones inmobiliarias en cualquier provincia de España, asegurando la máxima fiabilidad incluso en contextos difíciles como el de la tasación de vivienda ocupada.