La tasación de vivienda con Okupas plantea una serie de particularidades que afectan directamente al valor del inmueble y al enfoque del profesional encargado de realizar la valoración. En un contexto como el actual, en el que el fenómeno de la ocupación ilegal se ha incrementado en ciertas zonas urbanas de España, entender cómo se lleva a cabo este tipo de tasación es esencial para propietarios, compradores, inversores e incluso entidades financieras.

Desde el punto de vista técnico, la presencia de una vivienda con okupas condiciona no solo el acceso al inmueble, sino también las posibilidades de explotación económica, su liquidez en el mercado inmobiliario y, por ende, su valor real de mercado. A lo largo de este artículo analizaremos cómo afecta esta situación a la valoración, qué metodologías se aplican, y qué factores determinan la depreciación del activo según la autonomía donde se encuentren los inmuebles.

¿Qué implica una vivienda con okupas para efectos de tasación?

La existencia de un inmueble ocupado modifica sustancialmente las condiciones en las que se puede tasar una vivienda. El tasador puede encontrarse con limitaciones de acceso físico, imposibilidad de tomar fotografías del interior, o falta de verificación directa de las calidades constructivas y del estado de conservación. Todo esto repercute en el valor de tasación, que suele ser inferior al de un inmueble libre de ocupantes ilegales.

Tasación online: ¿es posible tasar una vivienda ocupada sin visita?

Hoy día es habitual utilizar herramientas de tasación online, especialmente en fases preliminares de compraventa o estudios de viabilidad de inversión. No obstante, cuando se trata de una vivienda con okupas, la tasación debe incorporar comprobaciones presenciales o, en su defecto, una metodología que contemple el riesgo asociado a la ocupación.

Una tasación online sin inspección física puede estar sujeta a mayores márgenes de error en estos casos. Por eso, es habitual que el tasador recurra a valores testigo en situaciones comparables o a estadísticas como las del Instituto Cerdà, que ha desarrollado estudios sobre el impacto económico de la ocupación en distintas zonas urbanas.

Cómo afecta el inmueble ocupado al valor de mercado

En general, el valor de un inmueble desciende cuando está ocupado ilegalmente, pero el porcentaje puede variar mucho según la autonomía donde se encuentre. En comunidades como Cataluña o Madrid, donde la ocupación tiene una incidencia alta y los procesos judiciales de desalojo son más lentos, los descuentos aplicados pueden superar el 40% del valor de mercado libre.

Este descuento se aplica no solo por el deterioro potencial del activo, sino también por los costes jurídicos, la inseguridad jurídica y el tiempo estimado para disponer del inmueble. Por eso, el desarrollo del territorio estima en algunos casos valores residuales si se prevé que no se pueda disponer del inmueble en un plazo inferior a 2 años.

Factores clave que influyen en la tasación

Entre los aspectos que el tasador debe considerar destacan:

• Accesibilidad del inmueble

• Antigüedad y estado estimado de conservación

• Ubicación y contexto urbano (nivel de conflictividad, inseguridad)

• Tiempo estimado para el desalojo

• Regulación autonómica en materia de ocupación

• Demanda del inmueble en el mercado inmobiliario actual

• Finalidad de la tasación (venta, garantía hipotecaria, herencia, etc.)

Cada uno de estos elementos puede hacer variar significativamente la valoración. En algunos casos, el inmueble podría valorarse solo como suelo más edificación sin uso disponible, o incluso descontar del valor total el coste de recuperación legal del inmueble.

¿Es legal vender una vivienda con okupas?

Sí, es legal, aunque con condiciones. Existen compradores especializados en este tipo de activos, generalmente inversores que conocen el riesgo y buscan obtener un descuento importante en el precio. La venta del inmueble con ocupación debe contar con una tasación profesional que refleje dicha situación, así como documentación detallada sobre el estado jurídico del inmueble.

Además, las entidades bancarias no suelen aceptar como garantía hipotecaria un inmueble ocupado, salvo que se trate de operaciones internas entre inversores con garantías complementarias.

El papel de la sociedad de tasación homologada

Contar con una sociedad de tasación homologada por el Banco de España es fundamental si se quiere que la valoración tenga validez legal, ya sea en procesos judiciales, herencias, liquidaciones de sociedades o tasaciones para operaciones inmobiliarias complejas. Este tipo de entidades tiene acceso a bases de datos técnicas y jurisprudenciales que les permiten estimar el impacto real de la ocupación en la tasación.

En nuestra web tasacionpro.com, puede contratar tasaciones inmobiliarias oficiales de confianza en cualquier provincia de España, realizadas por profesionales certificados y con experiencia en valorar inmuebles con condiciones especiales como la ocupación.

Preguntas frecuentes (FAQs)

¿Qué diferencia hay entre un inmueble ocupado y uno alquilado?
Un inmueble alquilado cuenta con un contrato de arrendamiento legal. En cambio, un ocupado está en posesión de terceros sin título válido, lo que implica inseguridad jurídica.

¿Cuánto baja el valor de un piso con okupas?
Depende del lugar y del tipo de ocupación, pero el inmueble desciende su valor entre un 20% y un 50% en comparación con un inmueble libre.

¿Puede el banco aceptar una vivienda con okupas como aval?
En la mayoría de los casos no. Las entidades financieras exigen tasaciones inmobiliarias oficiales que certifiquen que el inmueble está libre de cargas y ocupaciones.

¿Qué documentación debo tener para vender un piso con okupas?
Es recomendable disponer de una tasación oficial, nota simple actualizada, documentación acreditativa del estado del inmueble y un informe legal del proceso de desalojo (si está en curso).

¿Cuál es el primer paso para valorar una vivienda ocupada?
Contactar con una sociedad de tasación homologada que tenga experiencia en estos casos, como tasacionpro.com, y solicitar un informe específico teniendo en cuenta el nivel de ocupación y la finalidad de la tasación.

Conclusión

La tasación de vivienda con Okupas requiere de un enfoque profesional y adaptado a una situación compleja tanto a nivel jurídico como económico. No basta con aplicar métodos estándar de valoración; es imprescindible considerar factores como la accesibilidad, el estado del inmueble, la legislación autonómica, el tipo de ocupación y las consecuencias prácticas para la venta o financiación del activo. En este sentido, contar con expertos en tasaciones inmobiliarias como los que encontrará en tasacionpro.com es clave para asegurar un informe riguroso, válido legalmente y útil para la toma de decisiones patrimoniales y financieras.