La servidumbre de paso en una tasación es un elemento clave en la valoración de muchos bienes inmuebles, especialmente cuando se trata de terrenos, locales comerciales, viviendas o incluso naves industriales. Este derecho real, que permite a un predio acceder a través de otro, puede afectar de manera significativa tanto al valor del predio sirviente como al del predio dominante.

¿Qué es una servidumbre de paso?

La servidumbre de paso es un derecho real limitado que se establece a favor de un predio dominante para atravesar o utilizar parte del predio sirviente. Esta figura está regulada en el Código Civil y puede constituirse de forma voluntaria, legal o forzosa. Cuando este derecho recae sobre un terreno, afecta de forma directa al valor de tasación del bien.

Tipos y formas de servidumbre en inmuebles

Formas de servidumbre más comunes

• Servidumbre legal: impuesta por ley, como en el caso de predios sin salida a vía pública.

• Servidumbre voluntaria: acordada entre partes.

• Servidumbre continua y discontinua: según su uso.

• Servidumbre aparente o no aparente: dependiendo de si existen signos visibles de su existencia.

Casos especiales

• Paso de energía eléctrica: las líneas de alta tensión o canalizaciones eléctricas imponen servidumbres que afectan la valoración del terreno ocupado.

• Servidumbres de acueducto o saneamiento: son comunes en áreas urbanas.

Impacto de la servidumbre en el proceso de tasación

¿Cómo afecta al predio sirviente?

El propietario del predio sirviente ve limitado el uso pleno de su propiedad. Esto puede traducirse en una pérdida de valor en una tasación de terreno, tasación de vivienda o tasación de local comercial, ya que la presencia de un paso o uso ajeno reduce el aprovechamiento del inmueble.

¿Cómo se refleja en el informe de tasación?

Un informe de tasación debe detallar de manera clara la existencia de la servidumbre, su extensión, uso y condiciones. Esta información es fundamental para valorar adecuadamente el impacto económico y jurídico que supone para el inmueble.

Valoración de inmuebles con servidumbre de paso

Criterios técnicos aplicados por las oficinas de tasación

• Superficie afectada.

• Naturaleza y tipo de servidumbre.

• Posibilidad de modificación o extinción.

• Valor del metro cuadrado del área afectada.

• Impacto en el uso futuro del inmueble.

Estas variables son recogidas por profesionales expertos, como los que encontrará en oficinas de tasación acreditadas.

Ejemplos prácticos

• Tasación de garaje: si el acceso al garaje atraviesa un predio ajeno, puede ser necesario reconocer una servidumbre.

• Tasación de oficina: el paso compartido por zonas comunes puede influir en el valor.

• Tasación de nave: la carga y descarga puede requerir paso por zonas de terceros.

• Tasación de edificio: el acceso a instalaciones comunitarias (cubiertas, trasteros, sótanos) también puede constituir servidumbres internas.

Servidumbre de paso en inmuebles urbanos

En entornos urbanos, la existencia de una servidumbre de paso puede limitar la edificabilidad, alterar la distribución del espacio o incluso generar conflictos de uso.

• Tasación local comercial: el paso de personas o mercancías por zonas ajenas puede limitar la privacidad y seguridad.

• Tasación oficina: la servidumbre puede afectar el acceso independiente y, por tanto, la valoración del inmueble.

• Tasación de vivienda: el valor puede verse reducido si existen derechos de paso de otros vecinos o infraestructuras comunes.

Servidumbre de paso en inmuebles rurales e industriales

En entornos no urbanos, la servidumbre puede estar relacionada con el paso de energía, conducciones, caminos o accesos a explotaciones.

• Terreno tasación: una servidumbre puede afectar a la posibilidad de segregar, edificar o explotar el terreno.

• Tasación nave industrial: accesos logísticos compartidos o redes de suministro condicionan la operatividad del inmueble.

Tasación por expropiación con servidumbre de paso

En los procedimientos de expropiación, como los asociados a infraestructuras públicas, es habitual que se impongan servidumbres de paso o uso sin que exista una transferencia de propiedad. En estos casos, el informe de tasación por expropiación debe calcular el daño efectivo ocasionado por dicha servidumbre, así como la pérdida de valor del bien afectado.

Consideraciones jurídicas sobre el propietario del predio

El propietario del predio sirviente tiene derecho a una compensación económica en caso de que la servidumbre no sea voluntaria. Además, puede exigir que se formalice legalmente mediante escritura pública y registro en el Catastro y Registro de la Propiedad. Estos documentos son esenciales para que el tasador valore con precisión los efectos jurídicos de la servidumbre.

Recomendaciones para propietarios y compradores

• Solicite siempre un informe de tasación oficial si sospecha que el inmueble está afectado por una servidumbre.

• Revise el Registro de la Propiedad y el Catastro para comprobar si existe alguna carga.

• Tenga en cuenta el impacto en futuros usos del inmueble: edificación, venta, alquiler, división, etc.

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Conclusión

La servidumbre de paso en una tasación es un factor determinante que puede reducir el valor del inmueble afectado. Su correcto análisis legal, técnico y urbanístico es clave para determinar un valor justo y ajustado a mercado. Tanto propietarios como compradores deben prestar especial atención a este tipo de derechos reales para evitar conflictos y valoraciones erróneas. Por ello, contar con un informe profesional es la mejor garantía de seguridad y transparencia. Servidumbre de paso en una tasación.