La tasación de vivienda con terraza requiere una evaluación precisa conforme a la normativa vigente, especialmente la Orden ECO/805/2003, que regula los criterios de valoración de bienes inmuebles para finalidades financieras. Esta orden establece cómo debe computarse el valor de las terrazas en relación con la superficie construida del inmueble y mediante la aplicación de coeficientes correctores. En este artículo analizamos cómo se valora una vivienda con terraza, qué papel juegan los factores correctores y cómo se calcula la superficie total en estos casos.

Valoración de terrazas según la Orden ECO/805/2003

La Orden ECO/805/2003 indica que las superficies exteriores como terrazas, patios o porches deben valorarse de forma diferenciada respecto a la superficie construida interior. No se computan al 100 % en el valor del inmueble, sino que se aplica un coeficiente de ponderación o factor corrector para ajustarlas proporcionalmente, considerando su utilidad y características.

Este factor corrector puede variar según si la terraza está descubierta, cubierta, de uso exclusivo o comunitario, y en qué planta se encuentra. Así, una vivienda en planta baja con terraza ajardinada tendrá un coeficiente distinto al de un ático con terraza transitable.

La orden también establece que, si las superficies exteriores superan el 15 % de la superficie interior, deben valorarse por separado, aplicando un valor unitario ajustado, inferior al del metro cuadrado interior.

Superficie total y aplicación del factor corrector

La superficie total en una tasación está compuesta por la superficie construida más las superficies exteriores ponderadas. Por ejemplo, si una terraza mide 20 m² y la vivienda 80 m², la terraza supone un 25 % adicional. En este caso, según la Orden ECO/805/2003, se aplicaría un factor corrector inferior a 1, como 0,4 o 0,5, en función de su aprovechamiento real.

Este ajuste garantiza que el valor final sea proporcional y no sobrevalorado, ya que una terraza, aunque valiosa, no tiene la misma funcionalidad que el espacio interior.

Efectos de tasación en viviendas con terraza

Los efectos de tasación derivados de contar con una terraza bien ubicada, soleada y funcional, pueden aumentar el valor de mercado. Sin embargo, su impacto dependerá del tipo de inmueble, ubicación y entorno urbano. En zonas cálidas, con vistas o buena orientación, la terraza puede revalorizar el inmueble hasta un 20–25 %, siempre ajustado mediante los coeficientes que marca la normativa.

El factor corrector si se encuentra en cubiertas comunitarias, zonas de difícil acceso o si existe falta de privacidad, será menor. Esto es coherente con los principios técnicos de la Orden ECO/805/2003, que promueve una valoración equilibrada y homogénea.

Consideraciones cuando superan el 15 %

La Orden ECO es clara en este aspecto: si las superficies exteriores superan el 15 %, se deben tratar por separado si superan el 15, aplicando valores diferenciados en la hoja de cálculo del informe de tasación. Este umbral actúa como límite técnico para considerar que el espacio exterior puede tener una valoración independiente al núcleo principal del inmueble.

Además, el tasador debe justificar el coeficiente aplicado y detallar el cálculo del valor unitario en función del mercado, comparando inmuebles similares en la misma zona.

Cómo se valora la superficie de vivienda

La superficie de vivienda es el parámetro principal en la valoración. La tasación parte del valor unitario del metro cuadrado construido, al que luego se suman (de forma corregida) otras superficies accesorias como terrazas o trasteros. Estos elementos deben respetar los límites y coeficientes fijados por la Orden ECO/805/2003, para asegurar uniformidad en los informes.

Este proceso permite obtener un valor técnico fiable, utilizado por bancos, aseguradoras, brokers y otros operadores financieros, especialmente en contextos como compraventa, herencias o garantía hipotecaria.

Valoraciones complementarias para seguros y previsión social

Además de la tasación hipotecaria, muchas entidades solicitan valoración a efectos de seguros ocio deportes, vida motos mascotas, o productos de previsión social seguros. En estos casos, el valor de la terraza puede incidir en la póliza, especialmente si se usa para almacenaje, disfrute o como prolongación del salón.

Las tasaciones también son requeridas por los mejores brokers y plataformas de propia vivienda en operaciones de inversión o revalorización del patrimonio.

Influencia del estilo de vida en la demanda de terrazas

Con el auge del teletrabajo y la vida doméstica flexible, espacios como la terraza se han vuelto aún más valorados. Sectores como editorial comunicación y entretenimiento, así como las categorías de pasatiempos, juguetería, transporte y motos mascotas hogar, demuestran cómo el estilo de vida influye en la preferencia por viviendas con espacio exterior.

Este tipo de demanda se refleja también en los valores de mercado, que deben recogerse en la tasación de forma objetiva mediante los parámetros establecidos por la normativa vigente.

Ejemplo práctico de aplicación de coeficientes

Imaginemos una vivienda con 70 m² construidos y una terraza de 30 m². Según la Orden ECO/805/2003, si la terraza supera el 15 % de la superficie interior (en este caso lo hace), el tasador aplicará un factor corrector, por ejemplo del 0,4.

• Valor metro cuadrado interior: 2.000 €

• Terraza computa al 40 %: 30 m² × 2.000 € × 0,4 = 24.000 €

• Vivienda: 70 m² × 2.000 € = 140.000 €

• Valor total estimado: 164.000 €

Este enfoque asegura transparencia y coherencia con el mercado.

Conclusión y recomendaciones

Si desea conocer el valor justo de una vivienda con terraza, asegúrese de que la tasación siga la Orden ECO/805/2003, ya que es el marco regulador en España para valoraciones con finalidades financieras. La aplicación correcta de factores correctores, el análisis de la superficie total y el tratamiento separado de terrazas cuando superan el 15 %, garantizan que la tasación sea objetiva y útil.

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La tasación de vivienda con terraza debe ajustarse a la normativa técnica vigente para reflejar de forma fiel el valor de mercado de este tipo de inmuebles. Aplicar correctamente la Orden ECO/805/2003 permite una tasación profesional, fiable y válida para operaciones financieras, legales o patrimoniales. Si necesita una tasación experta, no dude en solicitar una tasación de vivienda con terraza.